不動產國家考試經紀人

不動產仲介人員(國家考試經紀人執照或公會營業員執照)

收費: 房屋(租賃)1.5個月租金、買賣成交價6% 

租賃: 最重點工作~慎選房客
特別注意品性不良、及經濟不良

普通仲介只要成交,不管房客素質,極力促成,簽約後,一般仲介撤出,後續有狀況,由屋主痛苦處理

良心仲介:苛求房客素質,讓屋主後續順利平安

租賃管理人員:公會租賃管理人員執照

一般收費租金每月10%~15%依照種類、型態、複雜程度。

租賃管理人員: 代替房東管理（代管）

四大工作:

1.房屋、設備點交

2.收租金跟押金保管（租金扣除代管費用、修繕費用剩餘轉房東）
 
目前由房東收租金跟保管押金'讓房東較有實在感

3.日常維護修繕處理

4.房東房客糾紛協調處

代管四大工作

1.房屋、設備點交

2.收租金跟押金保管（租金扣除代管費用、修繕費用剩餘轉房東）
 
目前由房東收租金跟保管押金'讓房東較有實在感

3.日常維護修繕處理

4.房東房客糾紛協調處理

怕遇到不良房客    不良房客主要分兩大類，第一種經濟不良，第二種品行不良

如何克服或避免這兩種房客?

主要方式有 1.出租前慎選房客 2.簽約時合約訂定避險 3.出租後問題處理

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壹、應記載事項- 新增     契約審閱期   補充說明  1.押金最高兩個月  2.違約金最高一個月 3.房客積欠管理費兩期房東得終止合約

貳、不得記載事項

一、不得約定拋棄審閱期間。

二、不得約定廣告僅供參考。

三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

四、不得約定承租人不得遷入戶籍。

 五、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔

合約內容不管是書局買的、法院版本、消保會版本、崔媽媽版本等等， 都是通常規範， 沒法解決出租時會遇到的種種問題......................

我的合約一定會有幾個解決式條款  列舉如下 

 1.自動續約條款-避免到期沒續約變不定期契約， 對房東 非常非常不利 !

2.自殺條款-避免因房客自殺導致房東屋子變凶宅 求償無門

 3.人頭條款-避免租的是乖乖甲入住卻是壞壞乙

  4.房客失聯條款-避免房客不見了， 房東進入自己房屋觸法                                                 本人可免費租期管理 請參閱文章(銷售一條龍服務)

三舊三新

1.契約自由原則：即在私法關係中，個人取得權利，負擔義務，由個 人之自由意思決定，國家不得干涉。   

        修正為>>契約自由原則之限制  : 認為契約若違反誠信原則或顯失公平，公權力則介入

2.過失責任原則：個人對其因故意或過失而不法侵害他人之權利之行 為，應負損害賠償責任。

               修正為>>無過失責任原則： 因經濟發達，各種交易活動活絡，若採過失責任原則有時會顯失公平，故修正兼採「無過失責任」、「中間責任」 及「衡平責任」

3.所有權絕對原則：個人私有財產之所有權為神聖不可侵犯之權利， 亦即個人對其私有財產之所有權有自由使用，收益處分並排除他人 干涉

     修正為>>所有權社會化：對人民私有財產於某些情況下予以限制干涉之權利。

(法律是保護懂法律的人-這是任何法律人都知道的事)

本人所管理房屋上百間從來沒有用以下這種方式，用到這種方式，屋主已損失。

為避免走到下列法律程序   請參閱文章    NOV23-閒置房屋的屋主~心中的痛

依現行法律-(若沒特別約定情形下)       (先寄存證信函當已催收依據)

壹、步驟一：起訴

一、提起遷讓房屋的訴訟，聲明請求承租人將房屋回復原狀並返還於出租人。
二、在訴訟程序上，依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，將適用簡易訴訟程序。此類型訴訟，非常簡易，只需提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅現值，至於是否有依約繳交租金，則由房客舉證，若房客不出面，房東可以當庭向法官請求依一造辯論判決。

貳、步驟二：強制執行
一、等到判決確定後，再向法院執行處聲請強制執行。法院執行處通常會發函通知房客定期點交房屋予房客，如房客未履行，房東可向法院陳報，屆時執行處會定期前往點交並排除房客之佔有。

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屋主可以自己刊廣告出售、中人(民間牽猴仔)、親友介紹、委託經紀業(仲介公司)出售，選擇何種方式應依自己條件，再決定用那一種方式。仲介公司有現成的買方，募集買方的能力強，再加上多元化的行銷通路，例如夾報、登報、DM、媒體、紅宣、PP板、網路、聯賣、小蜜蜂(厚紙板)等強而有力的通路，再加上相關的安全與諮詢配套措施。
委託經紀業(仲介公司)銷售售出機會較高，又能節省許多時間和精力，由於購屋者多，客戶掌握能力強，售出的價格，再扣掉仲介費，還可能要比自己出售要高一些，故自行售屋未必比委託仲介還划得來。
仲介公司擁有眾多的物件，尤其是大型連鎖仲介公司，銷售案源甚至高達數百筆以上，對增加買方看屋，迅速售出而言，是個不錯的好幫手。另外仲介公司也能提供安全的交易保障與豐富的售屋資訊，讓屋主從製作不動產說明書、銷售、帶看、與買方洽談，簽約、用印、完稅到交屋，都能安心、輕鬆應對。
如果您不急著出售或時間充裕，有售屋經驗，對尋找買方及與買方斡旋價格，自行售屋是個蠻好的構想。相反的，若您是忙碌的上班族，無暇大海撈針般長尋找買方，對房地產交易、相關知識所知不多，擔心售屋會出現詐騙或售屋糾紛，以致房屋售出卻無法取得尾款，則應該透過經紀業售屋才對。

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